CONDOMINIO - AMMINISTRATORE

Ho vissuto sempre in una casa ove i problemi del condominio venivano superati dall’esiguo numero degli appartamenti e la gestione era finalizzata esclusivamente al pagamento della luce delle scale ed alla pulizia delle stesse. Da qualche anno ho deciso di andare a vivere in campagna , sennonché, il problema che non avevo mai vissuto prima, è sorto proprio ove credevo non esistesse. La nomina di un amministratore esterno cui affidare la gestione della strada privata di proprietà dei titolari dei lotti di terreno, per finalizzare alcune opere e gestirne l’ordine. Quello che pensavo non avrei mai dovuto affrontare nell’andare a vivere in campagna diventava così la problematica principale. Eccoci arrivati alla nomina del terzo amministratore, tutti sfiancati dalle controversie interne dei proprietari dei lotti ma ligi a presentare e ricevere la nota spese della gestione dell’amministrazione. L’ultimo amministratore ha creato delle difficoltà nel rilasciare la documentazione all’amministratore subentrante.

Ecco alcune regole che possono interessare:

“L’amministratore , in virtù del suo mandato, è tenuto a conservare e consegnare, in caso di sua revoca, tutti i verbali delle assemblee e tutte le ricevute di pagamento effettuate dai condomini, regolamento, elenco dei condomini e tutte le carte inerenti. Lo smarrimento di questi documenti deve essere tempestivamente denunciato dall’amministratore e può comunque portare ad un contenzioso per il risarcimento del danno subito dal condominio”.

Leggermente diversa e se trattiamo la documentazione contabile, riguardante i rapporti con i terzi fornitori (es.: pulizia scale, elettricista, enti erogatori servizi di luce, gas, ecc.). In questi casi gli obblighi dell’amministratore sono limitati al tempo di prescrizione dei rapporti giuridici sottostanti. Maturata la prescrizione del diritto sotteso, che a seconda dei casi varia da cinque anni a dieci anni, l’amministratore in carica non ha più alcun obbligo giuridico di conservare i relativi documenti.

A tal proposito enumeriamo due ipotesi raffigurabili:

a) la mancata consegna della documentazione nel passaggio di gestione da un amministratore ad un altro;

b) la richiesta di prendere visione delle carte da parte del condominio.

Nel primo caso, fatta salva la possibilita' di chiedere un risarcimento laddove vi sia danno, il condominio nella persona dell'amministratore subentrante puo' chiedere, con un'azione giudiziaria, la restituzione della documentazione mancante e non consegnata dall'amministratore uscente.
Per cio' che concerne il secondo caso, e' utile sottolineare che il condomino ha sempre diritto a prendere visione della documentazione condominiale. A seconda delle circostanze, pero', variano tempi modi ed effetti. Cosi' se il condomino vuole visionare le carte prima di un'assemblea per informarsi della situazione e l'amministratore glielo impedisce, la delibera e' da considerarsi annullabile (cosi' Cass. n. 12650 del 2008). La ragione sta nel fatto che si considera leso il diritto alla corretta informazione e formazione del consenso. A parte il periodo che precede l'assemblea, il condomino ha sempre diritto di prendere visione ed estrarre la documentazione condominiale. La sentenza n.15159 del 2001 della Corte di Cassazione dice, infatti, che ogni condomino ha diritto ad avere accesso e ad estrarre copia della contabilita' condominiale. Tuttavia a proprie spese e senza creare intralcio all'attivita' dell'amministratore.